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domingo, 18 de marzo de 2012

La Dación en Pago

¿Es la dación en pago la mejor alternativa para solucionar el problema actual con los embargos de la vivienda?
Según muchos , así es, pero normalmente son los mismos que están en esa situación. Pero realmente es la mejor alternativa para ellos ?

Yo lo dudo.



Antes de continuar, diré que después de repasarme todo el articulo, veo que me ha quedado un poco extenso y quizás un poco critico. Es solo una opinión personal y surge por la preocupación de que de nuevo se estén haciendo las cosas, mal o en beneficio de unos pocos.

El saldar la hipoteca entregando el piso no es algo nuevo. Pero no es hasta ahora que se ha empezado a plantearse seriamente el problema.  Actualmente es muy difícil valorar realmente el problema, pues los medios de comunicación alteran las noticias y los casos reales según sus necesidades. Lo que ha de quedar claro, es que actualmente las victimas son las familias que se están quedando sin vivienda y con una deuda difícil de pagar.

Para empezar tendríamos que analizar quien es realmente el culpable de esta situación. Pues tenemos unos cuantos.

- Gobierno 1
- Gobierno 2
- Bancos
- Promotores e inmobiliarias
- Familias

Todos estos, han tenido su parte de culpa y quiero expresar mi opinión sobre sus errores de cada uno.

El Gobierno del PP.

Antes de que comenzara la actual crisis y antes de que gobernara el PSOE, hubieron unas políticas económicas por parte del PP que hicieron crecer rápidamente la economía española sin una base solida, y fomento enormemente la burbuja inmobiliaria ya iniciada después de la crisis del 92-93. Los pisos se dispararon de precio como bien sabemos todos. El trabajo aumento muchísimo y la tasa de paro se reduzco considerablemente. El problema es que se centro todo en construcción. 

El Gobierno del PSOE. 

Los avisos por parte de analistas internacionales y nacionales respecto a la burbuja inmobiliaria comenzaron antes de que estallara la crisis en el 2007. El gobierno cuando llego al poder, y ya avisado, tubo la opción de pinchar la burbuja antes de tiempo, pero no tubo la valentía suficiente. La lentitud a la ora de tomar decisiones agravaron el problema una vez iniciada la crisis.

Los Bancos.

Tomaron buena parte en el juego de la especulación. Rápidamente se sumaron al crecimiento exponencial y en ningún momento cortaron la financiación. No cortaron el crédito cuando vieron que se estaban construyendo castillos de arena fácilmente derribables. 

Los promotores e inmobiliarias. 

No quisieron parar su avance. En ningún momento quisieron parar de especular. Nunca se platearon la posibilidad de que los pisos que estaban construyendo no podrían pagarse jamas. Si el banco daba el crédito es que se podía pagar, así que los precios aun podían subir un poco más. 

Las Familias.

Nunca se plantearon la opción de que estaban participado en una especulación en la que tenían todas las de que perder. Especularon en la misma medida que  inversores, bancos e inmobiliarias. Especularon con un bien que necesitaban con intención de ganar mas. Sin conocimientos se lanzaron a invertir en algo sin conocimientos y engañados.

De todos los culpables, uno es culpable y victima al mismo tiempo. Las familias. 
Lógicamente no todo el mundo especulo. Pero quien no lo hizo fue engañado para hacerlo. Lógicamente no podemos criminalizar a la victima, pero tampoco eximirla de culpa. En cambio si que se puede criminalizar a otras partes, a las que se les podrían pedir responsabilidades, pero no se hará nunca. 

A mi lo que me parece mas interesante, es algo que no se comenta nunca. ¿Donde esta el dinero? Los bancos dieron unos créditos a las familias y estas a las constructoras, promotoras e inmobiliarias y estas ¿que hicieron con este dinero si también han sufrido la crisis?

Es el gran problema, el dinero ha volado, y ahora solo pagan las familias. Los bancos, inmobiliarias, constructoras, etc. también están sufriendo las consecuencias. Pero salvo autónomos, estos, so entidades donde el daño se disuelve y no se vive de forma individual.

Por eso al final todo el peso recae en las familias.

Así, una vez dentro de lo peor de la crisis, surge el dilema de que hacer para proteger a estas familias que no pueden pagar y se quedan sin casa. 
Has surgido diferentes propuestas para regular la dación en pago y así poder aliviar la enorme carga de las familias que no pueden pagar.

¿Pero es la mejor opción? 

Yo lo dudo bastante. Puntualmente, que a una familia que no puede pagar, y el sobre coste se vuelve imposible de pagar, el entregar la vivienda puede ser la única opción. Pero de forma generalizada puede acarrear algunos inconvenientes. 
Para empezar los bancos ya están dando menos créditos y aumentando los diferenciales, quizás en previsión de que pongan esta leí. 
Después de imponerse por lei, podría acarrear que todas las hipotecas ya constituidas incrementen el precio. No debería, pero si los bancos tienen que asumir que cualquiera pueda dejar de pagar la hipoteca, puede que soliciten una compensación permitiendo que las vigentes aumenten de precio. Por ultimo, entregar la vivienda no es siempre la mejor opción en todos los casos. Lo es unicamente en hipotecas muy nuevas muy caras y con muy poca amortización. Lo es precisamente para aquellos que se arriesgaron mas. Pero para familias con menos recursos, y con hipotecas mas antiguas y baratas, no seria una buena opción, pues ya habrían pagado una buena parte de la hipoteca y quedarse sin casa significaría no poder pagar otra y no tener opción jamas de tener ninguna. 

El problema realmente era como es la lei al respecto. Quien no paga, no solamente pierde su casa, sino que aun tiene que pagar lo que queda entre la diferencia entre el valor de tasacion y lo que debia de hipoteca mas todos los costes. Ademas, en la subasta el banco puede quedarse la vivienda por un 50% del valor de la tasación.
Según han dicho algunos bancos, desde hace algún tiempo ya han comenzado a aplicar la dación en pago, pero solo de forma puntual. Faltan muchos datos para confirmar esto.

Para mi, según mi opinión, no se debe entregar la vivienda para saldar la hipoteca, ni tampoco subastarla como se esta haciendo actualmente.
El camino a seguir seria parecido al código de buenas conductas que ha propuesto el gobierno.
Creo que lo que habría que hacer es eliminar parte de la deuda de la hipoteca (intereses), impedir que los intereses se disparen fijando un tipo reducido o muy reducido, y fijar unos periodos de carencia sin sobre coste. 

En ningún caso las familias se tendrían que quedar sin su casa. Puesto que el problema se origino por una burbuja, la solución debe por pasar por reducir ese aumento de precio.

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