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miércoles, 21 de marzo de 2012

¿Es la vivienda una buena inversión?

En alguna ocasión ha salido el debate de si comprar una vivienda para invertir, es o no una buena inversión. Hay que descartar la vivienda habitual como opción de inversión. La vivienda es un bien necesario, y como tal no es una inversión. No podemos disponer de ella para conseguir liquidez salvo hipotecándola. Hablo de comprar una vivienda como opción de futuro.





- Pero si eso es una locura tal y como están las cosas!!!

Si puede ser, solo planteo el problema para comprobar como pueden engañarnos los números. 

No es muy difícil encontrar alguna opinión que diga en  los últimos 20-30 años las bolsas han generado muchos mas beneficios que la vivienda. Bueno es cierto, pero como digo siempre, no debemos plantearnos que paso en el pasado, pues el interés generado en el pasado no se tiene porque volver a reproducir.

Podemos comparar una vivienda como la compra de unas acciones. El precio de la vivienda subirá o bajara por épocas, pero en general si todo va bien, el precio sera al alza pues la inflación aumentara los precios. Eso no quiere decir que suban con la inflación, sino que a la larga subir subirá, aunque puede que por debajo de la inflación.

Si la vivienda la compramos para alquilarla, entonces es como comprar acciones de una empresa que de dividendos.

Por ejemplo una vivienda en Barcelona de unos 200000€, puede dar un alquiler de unos 700€ (datos extraídos de idealista.com) Es una orientación, y puede cambiar mucho según el caso. 
Pues esos 700€ son aprox un 4% de interés anual.
A esto hay que añadirle que cuando se compra una vivienda hay que desembolsar aproximadamente un 10% en diferentes gastos.
Otro punto importante, es que si no es nuestra primera vivienda, como es el caso, tendremos que pagar por ella como si nos produciera un beneficio, aunque no la tengamos alquilada. 
El problema de la vivienda es la liquidez. Tener dinero en efectivo sera difícil. 



En el caso de las acciones de una empresa, ya adelanto que invertir 200000€ en una sola empresa es una locura, a no ser que solo represente una pequeña parte de nuestra inversión, y si es así, por favor, indíqueme que hace leyendo este blog.
Lo normal sería diversificar. Pero para poder comparar no lo haremos. 
Cualquier empresa de las grandes del IBEX35, ya da unos grandes dividendos, aunque no todos pueden llegar al 4%, si que hay algunos que lo superan. Inconveniente? que en un año puede llegar a bajar mas del 30%. Eso en la vivienda difícilmente pasa. Pero por la compra de las acciones lo que tenemos que pagar es muy poco, no llega al 2% en el peor de  los casos. Por otra parte, las acciones no se declaran hasta el momento de venderlas, así que al contrario de la vivienda, no pagaríamos por tenerlas. 
La ventaja de las acciones es que podemos vender parcialmente. Si queremos dividir la inversión por la mitad podríamos hacerlo. La vivienda no podemos dividirla.

Asi que tenemos una serie de ventajas e inconvenientes.

Ventajas:
- La vivienda es mas estable en precio.
- Las acciones dan mayor rentabilidad.
- La vivienda no necesita de conocimientos.
- Las acciones tienen muchísima liquidez.
- El alquiler de vivienda es seguro y previsible.
- Las acciones tienen un menor coste de contratación.

Desventajas:
- La vivienda tiene poquísima liquidez.
- Las acciones pueden bajar de precio mucho y muy rápidamente.
- La vivienda necesita de un pago inician muy grande.
- Las acciones necesitan de conocimientos y diversificación.
- La vivienda necesita de otros productos como seguro por daños y por impagos.


Con todos estos datos, podemos extraer que no es ninguna de las dos opciones mejor. Depende mucho del caso. Lo que si se ve, que por sencillez y estabilidad, hace que por temporadas muchos inversores y ahorradores con mucho capital se lancen a comprar una vivienda. Es cierto que no da mayor rentabilidad, y que requiere mayor desembolso de capital para realizar la inversión. También es una inversión muy a largo plazo y con poquísima liquidez.
En las acciones la cosa cambia, como digo. Más incertidumbre, mayor beneficio y menos gastos. Pero requiere de unos conocimientos y estar atento.
Lo que sí que no hay que hacer en ninguno de los dos casos es endeudarse para invertir. Eso es suicidarse económicamente. Eso solo lo pueden hacer la gente muy preparada. Si restamos todos los gastos, más un posible crédito al beneficio de una vivienda, nos quedamos con beneficios ridículos, eso incluso en la época de mas subidas de precio. Claro a no ser que la intención fuese la especulación pura de comprar para vender al cavo de unos pocos meses.

Yo he expuesto los puntos, ahora a conseguir ese capital para poder decidir en que invertir.

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