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viernes, 27 de abril de 2012

Amortizar o no.

Hace unos días, en un comentario salía la pregunta de que era mejor, amortizar hipoteca o invertir.
En la red encontraremos miles de motivos para cualquiera de las dos opciones, y en general gana amortizar, pero eso depende muchísimo de cada caso y tenemos que estudiar detenidamente cada uno.

Veamos las ventajas de cada sistema.






En general, eliminar una deuda cuanto antes, es lo mejor. Pero esto depende indudablemente de la cantidad de esa deuda y lo que pagamos por ella.
Lo principal es saber que no pagamos siempre la misma cantidad de intereses en las hipotecas más comunes. Como seguramente todo el mundo sabe la cuota mensual está dividida en dos. Una es la parte de capital que amortizamos y la otra los intereses asociados al capital pendiente. El tipo de interés que paguemos, normalmente el Euribor + diferencial  se aplica siempre a esa cantidad pendiente por pagar. Así el máximo de intereses lo pagamos en la primera cuota.
Pero es aquí donde se produce el primer engaño.

- Los primeros años pagas todo intereses.

Esto no es exactamente cierto. Siempre pagas la misma proporción, dependiendo claro de la variación del Euribor ( a no ser que sea interés fijo). El interés es el mismo. Lo que cambia es la amortización. Y aquí el principal problema. A más tiempo lleves pagando, más rápidamente amortizas. Así que si solo llevas unos pocos años, la amortización es importante, pues con la cuota mensual amortizas poco.
No es exactamente cierto pues que solo pagues intereses. No, pagas los que corresponde, es solo que amortizas poco capital. 

- ¿Y eso por qué?

Para entenderlo hay que ver la cuota mensual como una cuota fija que se calcula a partir de los años a los que esta puesta la hipoteca. El interés es el que tengamos cada año y pagamos por lo que nos quede por amortizar. La cuota mensual menos en interés es la parte que amortizamos.
Normalmente en hipotecas con interés variable es más complicado, pues la cuota no es fija, pero no me voy a liar hacer números.
Cuando amortizamos anticipadamente reduciendo años, lo que hacemos es eliminar cuota pendiente y por lo tanto intereses a pagar mensualmente y como explique antes, pagamos más de capital para amortizar cada mes.

Vale, pero entonces invierto o amortizo.

Depende mucho de cada opción, como dije. Pongo un ejemplo.

Una hipoteca de 200.000€ a 30 años al 3% fijo son 841€ mensuales de hipoteca y 103500€ de interés total a pagar, aparte de los 200000€.

Para hacernos una idea de cómo cambia la amortización, contemos con 50000€ amortizados en distintas fechas. 

Si amortizamos al cabo de un año, pasaríamos de 103mil a 51mil de diferencia de intereses pagados. 

Si amortizamos al cabo de 36 meses pasamos a 56mil, la diferencia no es muy grande.

Ahora vamos a por los 15 años, pagaríamos 83mil de intereses.

Pero a los 16 años son solo 84mil.

Aquí lo interesante, es que según cuando hagamos la aportación, puede ser más interesante o no.   
En los primeros años, la diferencia es enorme, pero según avanzamos deja de tener sentido amortizar, pues la diferencia de intereses es mínima.

Cuando llevemos casi 25 años, nos quedara por pagar 50000€. Entonces ¿Que pasaría si amortizamos?

Pues que pagaríamos un total de 99mil euros de intereses. Solo nos habríamos ahorrado 4000 euros, y invirtiendo esa cantidad esos 5 años que nos quedaban habríamos conseguido por lo menos 2000€ mas. 

Vale!, ya está claro, hay que amortizar lo antes posible.

Para decir eso no habría escrito este artículo. Eso está en todas partes.

Lo importante es saber que nos darían si invirtiéramos ese mismo dinero. 

Partimos del primer caso. 

Si ponemos por ejemplo un 3% de interés, a la tasa actual de impuestos que se lleva hacienda seria un 2,37% efectivo (un 21% menos)
Al cabo de 29 años tendríamos 98mil euros, suponiendo que los intereses los ponemos también al 3%.
Así pues de hipoteca pagaríamos 103mil euros y tendríamos 98mil euros ahorrados. Diferencia 5mil que pagamos de más.

Si hubiéramos amortizado, como decía antes, no tendríamos nada pero solo hubiéramos pagado de intereses 51mil euros.

Si vemos los datos así, puede engañarnos nos números.

Aquí lo importante es saber que en realidad en caso de amortización el piso lo tendríamos pagado a los 20 años y no a los 30
Así que esos 843 fijos que pagamos mensuales ahora podrían destinarse ahorro. ¿Y cuanto es 843 cada mes por 10 años? Pues nada menos que 112mil euros.

Entonces queda como sigue.

A Si no amortizamos, al cabo de 30 años hemos pagado 103mil euros y tenemos ahorrados 98mil.

B Si no amortizamos, al cabo de 30 años hemos pagado 51mil euros y tenemos ahorrados 112mil.

Está claro que amortizar sale más rentable. Pero solo numéricamente. Pero la vida no es tan cuadrada como los números. Hay que ver un poco más lejos.

Una cosa que no dicen los números es que en el segundo caso no tendremos nada de dinero para afrontar imprevistos. Tendremos que pagar durante 10 años menos, pero si en un único año nos pueden cambiar las condiciones de vida infinitamente, que no puede cambiar en 20 años. 
En el primer caso, tendremos siempre el capital para afrontar imprevistos.
Existe una tercera opción. 
Amortizar anualmente los intereses proporcionados por la inversión de esos 50000€. Pagaríamos la hipoteca en casi 26 años y ahorraríamos al cabo de 30 años también unos 98mil euros.
Otro punto importante es que contamos el ahorro del segundo caso pensando que ahorraremos todo lo que antes destinábamos a la hipoteca.  Pero de eso no tenemos ninguna garantía. Tampoco contamos con las diferencias entre intereses, pues el Euribor puede bajar mucho y en vez de pagar 843 pagar menos y ahorrar la diferencia. También no contamos que invirtiendo bien, se puede conseguir más de un 3%, aunque hay que descontarle siempre la parte que se lleva hacienda.

Lo mejor es hacer números de forma muy detenida y tener claro que no podemos saber cómo estaremos dentro de x años y que siempre es bueno poder tener una reserva de dinero por si acaso.

Resumiendo.

Se cuenta siempre con una misma tasa de interés. Lo normal es que por el ahorro consigamos bastante más que lo que pagamos de hipoteca, pero claro, eso no son los depósitos.

También hay que tener en cuenta que muchas veces contamos los intereses como fuente de nuevos intereses, y eso no siempre es posible. En un fondo de inversión se puede considerar que sí, pero si la inversión es en depósitos y nos dan los intereses por ejemplo de forma mensual, muy difícilmente conseguiremos invertir esos intereses a la misma tasa, por lo tanto la ganancia real es menor. 

En caso de una inversión en renta variable, hay que tener claro que no puede ser a corto plazo, pues puede que incluso perdamos dinero. Pero a largo plazo seguro que sale incluso mejor que amortizar la hipoteca.

También hay que tener muy en cuenta la fiscalidad, ahora tenemos una tasa que es 21% para intereses inferiores a 6000, pero eso puede cambiar. Esperemos que no suba más, pero también tendríamos que contarlo.

Por último hay que contar como dije antes que no siempre somos lo suficientemente estrictos. Puede ser que una vez pagada la hipoteca, no seamos capaces de ahorrar la cantidad completa del pago de la hipoteca, eso haría que la amortización perdiera ventaja respecto la no amortización.
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