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viernes, 19 de octubre de 2012

¿Invertir en vivienda? Caso real.


Con un amigo el otro día comentábamos el curioso caso de una vivienda que después de 5 años en venta (si 5 añitos), la ha comprado una pareja para invertir en ella dejándola como alquiler. No entendíamos muy bien el movimiento, pues hipotecarse es una locura, así que solo podía ser pagada al contado, hicimos números, pues conocíamos casi todos los datos.
 

 
La vivienda se vendió por 180mil€ a una pareja de algo más de 30 años. De una población de Barcelona. Directa del promotor. Pusimos en nuestro cálculo un 10% en gastos, aunque quizás no llegase a tanto. Total 198mil€.

Si ese dinero lo pusieran a plazo fijo, en dos cuentas independientes porque es mucho y no lo cubre el FGD, con un 3% limpio, sacarían 594€ al mes. Es importante el 3% limpio, porque al ser una cantidad tan elevada, superaría los 6000€ que pasa a grabar al 25% aunque solo sería la cantidad que pasa de esos 6000€. Como un 3% es poco, ya nos pareció bien.

En la zona los alquileres no superan los 700€, por un piso que no llega a los 75m2 ya es suficiente, aunque con piscina y parquin. El problema es el elevado gasto en comunidad. 120€, que supusimos que estaría incluido en la mensualidad del alquiler, pues 700€ más 120€ es muchísimo para la zona.

Así que los dueños se llevarían limpios 580€, quizás un poco más. Pero también hay que contar con los gastos de IBI y resto de impuestos municipales, que para un piso similar en el misma zona esta entorno los 500€ anuales. Eso son 41€ menos al mes. 540€ limpios de alquiler.

Con estos datos, la duda que teníamos, es si era realmente rentable alquilar, puesto que necesitarían un par de años para compensar la pérdida de escriturar y pagar el IVA del piso. Aparte está el hecho claro de que los pisos bajan mes tras mes.

Teníamos varias opciones para entender el movimiento. Una es clara, la necesidad de colocar el dinero y “blanquearlo” un poco. La compra se realizo antes de enero del año pasado. La otra que hubiera una fuerte rebaja. Pero el piso más barato en la zona es de 150mil€ y es de un tamaño muy inferior. Y aun así la cuota en plazo fijo sería superior a los 400€ no saliendo rentable igualmente el alquiler. La ultima que el alquiler fuera más caro de lo que creemos.

Realmente se nos escapa el porqué de la compra de ese piso, único caso que conocemos en la zona. Así que todavía hay gente con mucho dinero haciendo barbaridades, o sabiendo muy bien como manejar los números.
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